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積算価格とは?計算方法や収益価格との違い、差が生じる理由

 

投資用のワンルームマンションを購入する時には、金融機関からローンの融資を受けることになります。

ローンの審査が降りるかどうかは、金融機関の審査基準によっても異なってきます。

そこで金融機関がが物件の対し、評価で審査をするのか知っておくことが大事になってきます。

 

ここでは、審査の際に評価基準となる「積算価格」の内容や計算方法、収益価格との違いなどについて紹介しています。

 

投資用物件の評価基準となる「積算価格」

投資用物件のローンを利用する際、金融機関の審査の評価基準となるのが積算価格です。

申込者の収入が評価される住宅ローンとは違い、不動産投資用ローンは物件や土地の積算価格が評価基準になります。

 

なぜなら、貸し倒れが起きた場合に物件を売却して融資を回収したいためです。

不動産投資用ローンは金額が大きいことが多いため、債務者個人から回収することは難しいものがあります。

 

そのため、金融機関は貸し倒れリスクを軽減するために不動産の評価を積算価格で行うのです。

 

ここからは、金融機関が不動産を評価する際の基準となる積算価格、そして積算価格とは違った評価額基準となる収益価格について見ていきましょう。

 

積算価格とは?

積算価格は、対象物件と同程度の物件を用意する場合にどれくらいの費用がかかるのか着目して算出をします。

土地と建物それぞれ分けて評価し、それを合計した評価額が不動産の積算価格です。

土地については公示地価や路線価を利用して評価し、建物は原価法で求めます。

 

・公示地価:1月1日時点の土地評価価格で国土交通省が毎年1回(3月)公表。標準値1㎡あたりの価格を不動産鑑定士2名以上で評価して決めたもの

・路線価:1月1日時点の土地評価価格で国税庁が毎年1回(7月)公表。路線(道路)に面する土地1㎡あたりの価格を不動産鑑定士の鑑定評価額や公示地価などをもとに決めたもの

・原価法:新たに新築した場合の原価を求めて、築年数分の価値の低下を減額し、価値を推定する鑑定評価手法

 

土地・建物それぞれの評価価格の計算方法は以下のとおりです。

 

・土地の価格

「公示地価もしくは路線価×面積」

 

・建物の価格

「再調達価格(建築価格)×面積×(法定耐用年数−築年数)÷法定耐用年数」

 

土地の価格

たとえば、土地の価格は、土地面積150㎡で路線価が100万円/㎡の場合「100万円×150㎡=1億5,000万円」となります。もし、土地面積が100㎡で路線価が85万円だった場合は「85万円×100㎡=8,500万円」です。

 

ただし、土地の価格は、形状によって変化する場合がありますので注意してください。

 

・角地の土地:利用価値が高いため1割増し

・両サイドが道路に面している土地:面している道路の高い方の数値が用いられる

・旗竿地の土地:利用価値が低いとされ3割程度評価が低い

 

このように、利用価値が高い土地は評価が上がり、利用価値が低い土地は評価が下がります。

 

建物の価格

次は建物の価格です。計算式の再調達価格とは、対象物件と同じものを手に入れる場合にかかる費用のことです。

面積は建物の延床面積となり、2階建ての家で2階床面積が60㎡、1階床面積が100㎡の場合は延床面積160㎡となります。

 

また、法定耐用年数とは減価償却の年数のことで税務上のものです。(建物がこれだけ保つというものではありません)

 

以下は、主な住宅の法定耐用年数です。

 

  • 鉄筋コンクリート造住宅:47年
  • 重量鉄骨造住宅:34年
  • 軽量鉄骨造住宅:27年
  • 木造住宅:22年

 

再調達価格についても、建物の構造によって単価が以下のように決まっています。

 

  • 鉄筋コンクリート造:20万円/㎡
  • 重量鉄骨造:18万円/㎡
  • 軽量鉄骨造:15万円/㎡
  • 木造:15万円/㎡

 

仮に、重量鉄骨造の建物で延床面積が120㎡の場合、再取得価格は「18万円×120㎡=2,160万円」になります。そして、重量鉄骨造の建物が築年数15年の場合は新築時と比べ、「(法定耐用年数34年−築年数15年)÷法定耐用年数34年=約55.8%」となります。

 

再調達価格が2,160万円で築年数15年の重量鉄骨造の建物は、「2,160万円×55.8%=約1,205万円」の評価額になります。

 

積算価格(建物の価格+土地の価格)

建物の価格と土地の価格を合計したものが積算価格になり、「土地の価格8,500万円+建物の価格1,205万円=積算価格9,705万円」となります。

 

この積算価格を基準として、金融機関は評価をします。

 

収益価格とは?

 

収益価格とは、建物の収益性を評価した金額のことです。積算価格とは、算出方法と評価する際の着目点が異なります。

 

積算価格は原価法で求められますが、収益価格は収益還元法で算出されます。また、積算価格は費用面に着目して評価を行いますが、収益価格は不動産の収益面に着目をして評価するのが特徴です。

 

収益価格は、通常、年間の純利益を還元利回りで割って算出をします。(直接還元法の場合)

 

・収益価格=純利益÷還元利回り

 

年間の純利益とは、家賃収入から管理費や固定資産税、管理会社手数料などの諸経費を差し引いたものです。還元利回りとは、投資額に対する年間の家賃収入の割合のことです。

 

たとえば、所有している投資用物件の家賃収入が毎月20万円で、1年間の諸経費が40万円、還元利回り5%の物件の場合、純利益は「20万円×12ヶ月−40万円=200万円」となります。

 

そして、「200万円÷5%=4,000万円」が収益価格です。

 

収益価格は、他にもDCF法という算出方法もあります。

 

積算価格と収益価格に差が生じる理由

積算価格と収益価格は、必ずしも同程度の価格になるわけではありません。それぞれの価格に大きな差が生じることもあります。

 

これは、建物の用途による違いや同程度の面積でも建物の種類によって収益性が異なるためです。

 

たとえば、アパートと一戸建てでは積算価格に大きな違いはありませんが、収益性で比べると大きく異なるため(アパートの方が稼げる)収益価格には差が生じてしまいます。

 

投資用物件ローンで金融機関が重視するのは積算価格になりますが、収益価格と差が生じることも理解しておきましょう。